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鐘瞻妍 | 房地產(chǎn)系列研究之三:國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)去庫存盤點(diǎn),當(dāng)前政策效果初步顯現(xiàn)
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房地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟(jì)研究的重要領(lǐng)域,深入研判房地產(chǎn)發(fā)展歷史、走勢(shì)和相關(guān)因素,在當(dāng)前具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。本文《國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)去庫存盤點(diǎn),當(dāng)前政策效果初步顯現(xiàn)》是房地產(chǎn)系列研究之三,研究系統(tǒng)梳理我國(guó)房地產(chǎn)去庫存的歷史經(jīng)驗(yàn),總結(jié)我國(guó)房地產(chǎn)供需兩端的壓力,并對(duì)當(dāng)前保障性住房建設(shè)、政府收購存量房、房貸一攬子新政、房企融資協(xié)調(diào)等去庫存穩(wěn)市場(chǎng)政策效果進(jìn)行了分析評(píng)估。 01、我國(guó)房地產(chǎn)去庫存歷史經(jīng)驗(yàn)梳理 (1)1998年房地產(chǎn)去庫存。1987年深圳進(jìn)行了首次公開土地拍賣,標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)正式進(jìn)入商業(yè)化時(shí)期。1991年國(guó)務(wù)院在24個(gè)省份進(jìn)行房改,房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng),特別是海南、廣西北海等地形成了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。據(jù)統(tǒng)計(jì),海南省當(dāng)年閑置土地18834公頃,積壓資金800億元,僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。1993年,國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見》(“國(guó)16條”),通過提高利率、收回計(jì)劃外全部貸款和拆借資金等措施,遏制房地產(chǎn)開發(fā)過熱。政策出臺(tái)后,房地產(chǎn)泡沫破裂,海南數(shù)千家開發(fā)商卷款逃離,留下遍地爛尾樓。1995年底,全國(guó)商品房累計(jì)空置建筑面積高達(dá)5031萬平方米,房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā),1998年7月政府為了救市宣布全面終止福利分房,住房分配貨幣化正式開始。房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫,很多單位搶購房屋分配給員工,消化了全國(guó)大量空置房。 (2)2008年房地產(chǎn)去庫存。2001年—2006年,全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,2004年同比上漲14.4%。國(guó)家出臺(tái)一系列政策調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu),如增加中小戶型比例,第二套住房首付比例不低于40%,提高房貸利率和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例等,2007年房地產(chǎn)業(yè)開始降溫。2008年,美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)并升級(jí)為全球金融危機(jī),國(guó)內(nèi)高房?jī)r(jià)立即跳水,一線城市大量房地產(chǎn)中介倒閉。根據(jù)國(guó)家電網(wǎng)2009年在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查,全國(guó)約6540萬套住宅的電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為0,按每套100平方米計(jì)算,相當(dāng)于2009年住房竣工面積的11.3倍。即使全國(guó)立即停工,房屋也足夠使用11年。2008年底中央政府啟動(dòng)“四萬億計(jì)劃”,大規(guī)模投資有效拉動(dòng)內(nèi)需,消化了巨大的商品房庫存。中央財(cái)政投入493億元加快建設(shè)保障性安居工程,支持廉租住房建設(shè),加快棚戶區(qū)改造。央行將個(gè)人抵押貸款利率下限降至基準(zhǔn)利率的70%,首付最低達(dá)20%。2009年—2010年,全國(guó)房?jī)r(jià)平均上漲25%,北京通州房?jī)r(jià)上漲三倍,海南房?jī)r(jià)上漲一倍多。 (3)2015年房地產(chǎn)去庫存。2010年—2015年,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷,閑置商品房數(shù)量迅速增加。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),2015年底我國(guó)商品房待售面積69637萬平方米,全年新開工房屋140569萬平方米,估計(jì)現(xiàn)房和期房去化周期分別為23個(gè)月和4.5年。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將化解房地產(chǎn)庫存定為“國(guó)家任務(wù)”,提出加快戶籍改革帶動(dòng)住房消費(fèi),擴(kuò)大有效需求,發(fā)展住房租賃市場(chǎng),積極推進(jìn)棚改貨幣化安置。疊加央行降息降準(zhǔn),降低第二套房首付比例至20%,降低公積金貸款門檻,全國(guó)42個(gè)城市取消限購令并全面推行公積金異地貸款業(yè)務(wù)等措施,對(duì)三四線城市去庫存效果明顯。2015年—2016年我國(guó)棚戶區(qū)改造開工1180萬套,貨幣化安置比例達(dá)28%,階段性解決了房地產(chǎn)庫存高企和經(jīng)濟(jì)下行的問題,但也推高了全國(guó)特別是三四線城市的房?jī)r(jià),加重了地方政府及居民的債務(wù)負(fù)擔(dān)。 (4)2023年房地產(chǎn)去庫存。2018年—2023年,“房住不炒”政策導(dǎo)向持續(xù)發(fā)力,房地產(chǎn)作為投資保值的屬性越來越被淡化。第七次人口普查顯示,2020年全國(guó)家庭居住住房總面積為517.2億平方米,全國(guó)家庭擁有住房套數(shù)達(dá)到14.9億間,人均住宅擁有套數(shù)約1.05套,家庭住房總量10年間增長(zhǎng)了34.3%,空置房數(shù)量達(dá)到1.2億套。央行數(shù)據(jù)顯示,2023年我國(guó)個(gè)人住房貸款余額達(dá)到38萬億。2023年7月,中共中央政治局會(huì)議提出房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化。全國(guó)各地一系列重磅寬松政策落地,包括“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“雙限”解除、限價(jià)松綁、普宅標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化、房票安置等。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2023年全國(guó)百城庫存年度報(bào)告》,2023年全國(guó)百城庫存規(guī)模同比下降4.8%,終結(jié)了此前連續(xù)50個(gè)月庫存規(guī)模同比正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 02、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡壓力仍然較大 (1)商品房市場(chǎng)活躍度整體偏弱。2023年下半年至今,為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化,全國(guó)各地開始推行一系列去庫存、穩(wěn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)政策措施。我國(guó)商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)溫和修復(fù)態(tài)勢(shì),但整體看政策效力釋放還需要時(shí)間。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),2024年上半年我國(guó)新建商品住宅月均成交面積同比下降四成。其中,一線城市新建商品住宅成交面積同比下降三成,部分核心二線城市如成都、杭州等在政策優(yōu)化后商品房市場(chǎng)活躍度有明顯回升,三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的調(diào)整壓力仍然較大。此外,二手房市場(chǎng)表現(xiàn)好于新房市場(chǎng),2024年上半年重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)同比下降12.9%,一二線核心城市如上海、深圳、杭州等地區(qū)的低總價(jià)、小戶型房源成為二手房市場(chǎng)成交主力。 (2)房地產(chǎn)去庫存壓力仍然較大。2023年-2024年上半年,全國(guó)房地產(chǎn)整體延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì),土地市場(chǎng)保持低溫運(yùn)行。2023年全國(guó)百城房地產(chǎn)庫存規(guī)模連續(xù)11個(gè)月同比下降,全年下降比例達(dá)4.8%。2024年上半年全國(guó)房屋新開工面積同比下降24.2%,施工面積同比下降11.6%,竣工面積同比下降20.1%。全國(guó)供地計(jì)劃總量縮減約10%,各地城市住宅用地推出、成交規(guī)模同比均下降,二線、三四線城市土地出讓金降幅超過四成。重點(diǎn)城市庫存規(guī)模小幅下行,但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求整體表現(xiàn)相對(duì)低迷,庫存去化周期仍在延長(zhǎng)。據(jù)測(cè)算,當(dāng)前全國(guó)住房空置率達(dá)15%,房地產(chǎn)短期庫存出清周期為21.3個(gè)月,其中三四線城市出清周期達(dá)30.7個(gè)月,短期去化壓力仍然較大。 (3)房企開發(fā)投資維持收窄態(tài)勢(shì)。在整體經(jīng)濟(jì)下行壓力下,2024年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金同比下降22.6%,其中利用外資、個(gè)人按揭貸款的降幅分別達(dá)51.7%、37.7%,企業(yè)資金鏈承受較大壓力。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降10.1%,其中投資額降幅最小的是東部地區(qū)(5.6%),西部地區(qū)和東北地區(qū)投資額下滑幅度均超過19%。2021年以來,商業(yè)銀行為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和投機(jī)炒房群體杠桿風(fēng)險(xiǎn),一度停止對(duì)房企的信貸支持,房企融資端迅速收斂。而近一年在國(guó)家利好政策刺激下,商業(yè)銀行又逐步加大“白名單”項(xiàng)目融資支持。2023年底,六大國(guó)有銀行和十余家股份制商業(yè)銀行財(cái)報(bào)顯示,房企不良貸款規(guī)模合計(jì)達(dá)2954億元,占到所有不良貸款規(guī)模的22%。受房企高負(fù)債和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不足影響,銀行貸款支撐房地產(chǎn)開發(fā)仍然偏向于“不敢貸、不愿貸”,房地產(chǎn)投資收窄態(tài)勢(shì)尚未扭轉(zhuǎn)。 03、當(dāng)前我國(guó)去庫存穩(wěn)市場(chǎng)政策效果初步顯現(xiàn) (1)保障性住房建設(shè)拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資。保障性住房規(guī)劃建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重大舉措,有效發(fā)揮了引導(dǎo)和釋放內(nèi)需的作用。當(dāng)前中央和地方政府通過抵押補(bǔ)充貸款、專項(xiàng)債、財(cái)政補(bǔ)貼以及資產(chǎn)證券化、REITs等多重政策措施及市場(chǎng)化工具,為保障性住房建設(shè)工程等提供總計(jì)超萬億資金支持,帶動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域投資消費(fèi)。如國(guó)家開發(fā)銀行和中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行目前已發(fā)放城中村改造專項(xiàng)借款1800多億元。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2024年一季度保障房建設(shè)、城中村改造等拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資0.6個(gè)百分點(diǎn)。以深圳為例,2023年底首批13個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目集中開工,房源合計(jì)1萬余套,拉動(dòng)總投資約125億元。 (2)盤活住房和土地存量化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體需求偏弱,盤活存量是化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。2024年以來,國(guó)家進(jìn)一步推動(dòng)住房“收舊換新”“以購代建”,鼓勵(lì)地方政府以需定購,組織國(guó)資平臺(tái)以合理價(jià)格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。央行提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款,鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則,支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。鄭州、南京、珠海等地國(guó)有企業(yè)已先行先試,通過直接收購、以舊換新等方式參與存量房去化,目前已公布計(jì)劃收購住房超過1萬套。此外,各地政府積極盤活存量土地資產(chǎn),如湖北襄陽依法收回閑置土地,允許采取“收回—供應(yīng)”并行方式簡(jiǎn)化程序,辦理規(guī)劃和供地手續(xù);黃岡支持“商改住”“商改公”土地規(guī)劃調(diào)整。國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)盤活專項(xiàng)基金設(shè)立,總規(guī)模300億元,將通過項(xiàng)目直投和設(shè)立子基金方式開展投資,打造“政府出政策+國(guó)企出資源+基金出資金”合作范式。 (3)房貸新政“組合拳”提升市場(chǎng)活躍度。當(dāng)前,各地密集出臺(tái)房貸一攬子新政,降低消費(fèi)者購房門檻,減輕其還貸壓力,讓更多有效需求加快入市。2024年5月央行宣布降低全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例、取消個(gè)人住房貸款利率政策下限、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn),此后廣州、上海、西安、重慶等多個(gè)地市相繼出臺(tái)落地配套政策。此外,全國(guó)各重點(diǎn)城市陸續(xù)取消商品住房限購及限售年限,目前僅有北京、上海、廣州、深圳、三亞、天津等地未全面取消限購。2023年以來全國(guó)約30個(gè)城市推出房票安置政策,包括貴陽、南京、廈門、青島、寧波、廣州等一二線及省會(huì)城市,有效減輕城中村改造前期財(cái)政資金投入的巨大壓力,在保障民生的基礎(chǔ)上創(chuàng)造大量購房需求,帶動(dòng)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)企穩(wěn)回升、去化庫存。 (4)融資“白名單”為房企提供精準(zhǔn)支持。2022年央行推出3500億元“保交樓”專項(xiàng)借款,設(shè)立2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃和1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃,目前保交樓專項(xiàng)借款已全部投放到項(xiàng)目。2024年上半年,城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制在全國(guó)多地大面積鋪開,進(jìn)一步從供給端為合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供精準(zhǔn)資金支持。住建部數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)31個(gè)省份312個(gè)地級(jí)及以上城市建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,各地商業(yè)銀行按內(nèi)部審批流程審批通過“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目6000多個(gè),貸款金額近萬億元。如廣東商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)共為兩批次307個(gè)“白名單”項(xiàng)目授信933億元,已提供融資393億元,其中民營(yíng)房企項(xiàng)目數(shù)達(dá)到93%。安徽、重慶構(gòu)建項(xiàng)目信息共享、共同督導(dǎo)審批工作機(jī)制,湖北提出“應(yīng)貸盡貸”“快審快貸”,提高融資落地率,三省“白名單”項(xiàng)目實(shí)際放款金額占授信金額比例均超過50%,房企融資環(huán)境正在修復(fù)。 | |||||
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